Am 24. November 2024 stimmen wir in Dübendorf ab über die Volksinitiative der SP namens «Dübendorf für alle» (siehe Abstimmungsbüchlein hier).
Die Bevölkerung in der Schweiz, im Kanton Zürich und in Dübendorf wächst. Die Fläche bleibt aber konstant. Da in den vergangenen Jahren die Wohnbautätigkeit schwächer war als der Einwohneranstieg, ist die Nachfrage nach Wohnraum tendenziell stärker als das Angebot. Das Resultat: die (Miet- und Kauf-)Preise steigen.
Während (bezahlbarer) Wohnraum allseits ein anerkanntes Problem ist, gehen die Meinungen über wirksame Lösungen auseinander.
Die Initiative der SP – nicht überraschend – möchte dem Staat mehr Macht und Verantwortung zuschreiben. Eine liberale Perspektive dagegen möchte den Markt wieder zum Funktionieren bringen und die Rahmenbedingungen verbessern, damit mehr Wohnungen gebaut werden und so auch wieder erschwinglichere existieren.
Die SP-Initiative klingt verlockend (wer möchte nicht bezahlbaren Wohnraum?), beinhaltet aber mehrere logische Widersprüche, hat mehrere Haken und kann nicht leisten, was sie verspricht. Sie bringt keine Vorteile, dafür aber Nachteile.
Ich lehne die Initiative deshalb ab.
Die Ziele und Mittel der Initiative sind uneinheitlich und nicht zielführend. In der Begründung zur Initiative spricht die SP vom Ziel, Wohnbau zu fördern. Aber im ersten Artikel der Initiative steht nichts davon, sondern es geht – viel umfassender – darum, einfach den staatlichen Besitz von Boden (egal für welche Zwecke) zu mehren. Wenn die Stadt mehr Boden kaufen müsste, da durch die Initiative beauftragt, wird sie Mitbieter im Markt um das knappe Gut Boden und wirkt damit preistreibend. Wenn der Boden teurer wird, werden allenfalls darauf stehende Wohnungen nicht günstiger. Damit untergräbt die Initiative ihren eigentlichen Zweck.
In Artikel 2 geht es neben Wohnraum nun plötzlich auch um Gewerberaum. Doch auch bei Gewerberäumen spielt der Markt. Es gibt ein genügend grosses Angebot an Gewerbeflächen in Dübendorf und der Region. Immer wieder gibt es Gewerberäume in Dübendorf, die monatelang leer standen. Ein staatlicher Eingriff ist hier denn auch nicht nötig.
Die SP möchte damit quasi durch die Hintertür den Umfang der staatlichen Aufgaben ohne vergrössern. Mit beschränkten Mitteln aber immer mehr Ziele verfolgen ist bekanntlich aber kein Erfolgsrezept, sondern generiert Zielkonflikte und Koordinationsprobleme.
Selbst wenn die Stadt eine aggressive Kaufstrategie gemäss der Initiative fahren möchte, würde dies in der Realität Utopie bleiben. Denn die politischen Prozesse sind zu langsam. Gemäss Gemeindeordnung bedarf der Erwerb von Grundstücken oder Liegenschaften im Wert von über 5 Mio. Franken einer Volksabstimmung. Würde ein Eigentümer sein Grundstück verkaufen wollen, verkauft er an den Meistbietenden. Falls dies wirklich die Stadt wäre, müssten wohl noch Verkaufsverhandlungen über Details geführt werden, ehe erst der Stadtrat, dann der Gemeinderat, und schliesslich das Volk per Abstimmung darüber entscheiden kann, was wohl mindestens 1.5 Jahre, wenn nicht länger, in Anspruch nehmen würde. Dabei besteht immer die Gefahr, dass die Kaufentscheidung nicht zustande kommt (insbesondere besteht ein Zielkonflikt zwischen möglichst hohem Preis bieten, und diesen dann politisch vertretbar erklären).
Und dann müsste der verkaufswillige Eigentümer nochmals von vorne beginnen. Da sich der verkaufswillige Eigentümer dieser Unsicherheit bewusst ist, würde er wohl versuchen, dieses Risiko zu minimieren und andere Käufer zu finden. Ohne Anpassung der Kreditkompetenz würde die Initiative also nebst viel Aufwand kaum Ergebnisse im Sinne der Initianten generieren.
Stadt- und Gemeinderat waren sich diesem Dilemma bewusst. Der Stadtrat hatte deshalb einen Gegenvorschlag gemacht, um dieses Dilemma mindestens ansatzweise zu lösen. Der Gemeinderat hat dies aber explizit abgelehnt.
Fazit: Die Initiative vermag keine direkte positive Wirkung entfalten.
Aber selbst wenn dieses Dilemma gelöst würde, die Stadt also mit grossem Portemonnaie Grundstücke kaufen würde – das Problem wäre kaum gelöst. Wenn der Staat baut, oder bauen lässt, dauert es länger (und kostet häufig mehr), als wenn es Private tun.
Es liegt in der Natur von politischen Themen, dass sie kompliziert sind, da verschiedene, legitime Interessen eines Ausgleichs bedürfen. Dies braucht Zeit und einen fairen, regelbasierten Prozess (in unserer Demokratie), der u.a. stark auf Mitsprache und Überprüfung setzt. Dies braucht Zeit. Zudem müssen oft verschiedene Sonderwünsche berücksichtigt werden, und der Meinungsbildungsprozess verläuft nicht unbedingt gradlinig – beides treibt die Kosten in die Höhe.
Es ist denn auch nicht erstaunlich, dass staatliche Vorhaben, gerade im Wohnbau, längere Realisierungszeiten haben als private. Je nach internen Entscheidungsprozessen und Finanzierungsmöglichkeiten kann ein Privater auch eine grössere Überbauung innert wenigen Jahren realisieren. Im Gegensatz dazu bedürfen öffentliche Wohnbauprojekte, damit sie mehrheitsfähig sind, einer Austarierung verschiedenster Interessen. Die Idee, auf der Brache Leepünt Wohnungen zu bauen, ist schon alt. Das letzte und damit aktuelle Vorhaben begann seine Wurzeln spätestens im Jahre 2017, als die ersten Echoräume begannen, um eine gemeinsame, tragfähige Idee zu entwickeln, was dort realisiert werden soll. Voraussichtlich dürften die ersten Wohnungen im 2030, oder später, bezugsbereit sein. Das sind 13 Jahre!
Zum Vergleich: die wesentlich grössere Überbauung Three Point in Dübendorf dürfte, von der Erstellung des Gestaltungsplans bis zum Wohnungsbezug, rund die Hälfte gedauert haben.
Fazit: wenn Private ohne staatliche Beteiligung Wohnungen bauen, werden diese tendenziell günstiger und schneller erstellt. Ein Engagement der Stadt würde tendenziell mehr Zeit benötigen, mehr Kosten und damit innert gleicher Zeit weniger Wohnungen ermöglichen.
Die Initiative, welche Wohnbau fördern möchte, aber mehr staatliches Engagement will, ist somit kontraproduktiv.
Die Initiative würde wohl die bereits in Planung stehenden Wohnungen nach dem Kostenmiete-Prinzip verhindern. Damit verhindert die Initiative eines ihrer Kernanliegen. Die Stadt plant, wie oben erwähnt, auf dem Gebiet Leepünt im Baurecht die Erstellung von Wohnungen durch eine private Entwicklerin und eine Genossenschaft. Weil aber das Projekt nicht für Wohnungen die Kostenmiete vorsieht, müsste bei einer Annahme der Initiative wohl abgebrochen werden, mangels Konformität mit der Initiative. Der Initiativtext sieht in Artikel 3 zwar vor, dass Ausnahmen bei einem erhöhten öffentlichen Interesse gemacht werden könnten. Diese Hürde ist nicht weiter definiert. Angesichts der dogmatisch aber sehr einseitigen Ziele der Initiative (nur Kauf, kein Verkauf von Boden durch die Stadt, nur Kostenmiete, nur Baurecht falls überhaupt) wäre nicht begründbar, warum hier eine Ausnahme gemacht werden dürfte. Mutmasslich würde ein Rechtsstreit entstehen, was wiederum Zeit und Geld kostet, das politische Klima vergiftet, aber keine zusätzlichen, erschwinglichen Wohnungen bringt. Wäre das Projekt Leepünt erledigt, wären wohl mehrere Hundertausend Franken an öffentlichen Krediten in den Sand gesetzt.
Fazit: die Initiative wird wohl die aktuellen Projekte mit (noch einigermassen moderaten) Kostenmiete-Wohnungen verhindern. Auch damit ist die Initiative kontraproduktiv.
Die Initiative schafft nicht mehr günstigere Wohnungen. Die Initiative suggeriert, dass mit der Pflicht zur Kostenmiete, d.h. dass die Mietpreise nur kostendeckend sein sollen, das Problem gelöst werden könnte. Doch angesichts vieler Sonderwünsche, komplizierter politischer Entscheidprozesse, Arbeitskräftemangel und gestiegenen Materialpreisen und kostensteigernden Bauverfahren sind auch Kostenmieten von Neubauten mittlerweile auf einem derart hohen Niveau, welches über dem liegt, was landläufig als günstig befunden wird. Berücksichtigt man noch die oben erwähnten Faktoren (staatliches Engagement braucht mehr Zeit und erhöht die Kosten) resultieren dann zwar Kostenmieten, sieht das Fazit noch trüber aus.
Die Initiative würde die Handlungsfähigkeit der Stadt zu weiteren Boden-Themen empfindlich einschränken.
Es kommt immer wieder vor, dass die Stadt kleinräumig Land abtauschen möchte. Sei es, um Strassen zu sanieren, Velo- und Fusswege auszubauen, oder um Gewässer zu sanieren und ökologisch nachhaltig(er) zu gestalten, oder um Hochwasserschutz zu betreiben. Die Initiative ist, bei genauer Lektüre des Artikels 3, aber so einschränkend, dass die Kriterien für Landabtausch diesen künftig oft verunmöglichen dürften und so gute, einvernehmliche Lösungen tendenziell verhindert würde. Würde ein Landabtausch verunmöglicht, müsste die Stadt verhandeln oder hoheitlich Landerwerb (mittels Enteignung) betreiben, was immer wieder umstritten sein dürfte.
Die Initiative kann die Herausforderungen der grossen Trends (Bevölkerungswachstum, wachsender Flächenverbrauch pro Person, stets teurer und komplizierteres Bauen etc.) nicht lösen.
Lösungsansätze dagegen wären eine Vereinfachung von Baurecht und -prozessen, Reduktion von Rechtsrisiken in Bauprojekten (Einsprachen, Partikularinteressen wie Denkmalschutz), innere Verdichtung und damit Erhöhung und Flexibilisierung der Ausnützung (damit mehr Wohnraum pro Quadratmeter geschaffen werden kann).
Die Stadt hat mit der anstehenden Revision der Bauordnung und des Zonenplans gute Chancen, hier wesentliche Verbesserungen zu erzielen.
Adrian Ineichen 